In de praktijk komt het steeds vaker voor dat een vereniging van eigenaren (VvE) een lening is aangegaan, bijvoorbeeld voor de verduurzaming van het gebouw. Bij de overdracht van een appartementsrecht kan zo’n lening echter vergaande fiscale gevolgen hebben voor de koper - met name voor de heffing van overdrachtsbelasting en de toepassing van de startersvrijstelling.
De vraag: telt een VvE-lening mee voor de heffingsgrondslag?
De kernvraag is of (het aandeel in) een door de VvE aangegane lening moet worden meegenomen in de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. Het systeem van de Wet op belastingen van rechtsverkeer lijkt daarop te wijzen, mede omdat in het omgekeerde geval - bij een positief reservefonds - juist een verlaging van de maatstaf kan plaatsvinden.
Daarbij speelt dat deze uitleg in het nadeel van de koper uitpakt, wat de vraag oproept of hiervoor een voldoende duidelijke fiscale grondslag bestaat.
De casus
-
Het betreft de overdracht van een woonappartement.
-
De VvE bestaat uit 4 appartementsrechten, ieder met een 1/4 aandeel.
-
De VvE is een duurzaamheidslening aangegaan van € 40.000
(oftewel € 10.000 per appartement). -
De koopprijs van het appartement bedraagt € 550.000.
-
Het reservefonds van de VvE is nihil.
De vraag luidt dan:
Is de grondslag voor de overdrachtsbelasting € 550.000 of € 560.000?
Deze vraag is extra relevant vanwege de mogelijke gevolgen voor de startersvrijstelling.
Standpunt van de Belastingdienst
Deze casus is via de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie voorgelegd aan de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft laten weten dat:
-
Zowel de heffingsmaatstaf (artikel 9.1 WBR)
-
Als de woningwaarde voor de startersvrijstelling (artikel 15.1.p.4° WBR)
in deze situatie € 560.000 bedraagt.
De tegenprestatie bestaat namelijk niet alleen uit de betaling van de koopsom van € 550.000, maar ook uit de verplichting die de koper op zich neemt om zijn aandeel in de VvE-lening (€ 10.000) af te lossen. Deze last wordt aangemerkt als onderdeel van de tegenprestatie.
Ook voor de inkomstenbelasting geldt dat de lening en de bijbehorende rente aan de individuele eigenaar worden toegerekend.
Grote gevolgen in de praktijk
In deze casus betekende dit dat de koper:
-
Niet langer in aanmerking kwam voor de startersvrijstelling, omdat de grens werd overschreden;
-
Niet slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd was over € 10.000,
-
Maar 2% over de volledige tegenprestatie van € 560.000.
Resultaat: € 11.200 aan overdrachtsbelasting, terwijl de koper mogelijk was uitgegaan van nihil.
Praktisch probleem bij overdrachten
In de notariële praktijk blijkt dat informatie over de financiële positie van de VvE - waaronder het bestaan en de omvang van leningen - vaak pas kort vóór de overdracht beschikbaar komt, bijvoorbeeld via de VvE-administrateur of beheerder. Een onverwachte overdrachtsbelasting kan dan direct tot problemen leiden, bijvoorbeeld bij het rondkrijgen van de financiering.
Tips voor makelaars en vastgoedadviseurs
-
Verkopend makelaar of adviseur
Zorg dat je bij de in-verkoop-neming van een appartementsrecht al duidelijkheid krijgt over het bestaan en de omvang van eventuele VvE-leningen, bij voorkeur rechtstreeks via de verkoper of de VvE. -
Kopend makelaar of adviseur
Vraag vóór het uitbrengen van een bod expliciet naar VvE-leningen en de bijbehorende verplichtingen, zodat de koper niet voor verrassingen komt te staan.