Koop je als samenwoners een woning dan is het verstandig om afspraken daarover bij de notaris op papier te zetten. Ook kan je met een notarieel samenlevingscontract regelen dat de woning bij overlijden van één van de partners naar de andere partner gaat. Daarnaast is een samenlevingsovereenkomst vaak noodzakelijk om je partnerpensioen te kunnen regelen.
Investeren jullie bij aankoop van de woning een ongelijk bedrag, dan kan deze ongelijkheid op drie manieren worden gecorrigeerd:
1. andere eigendomsverhouding
Van een andere eigendomsverhouding is sprake als je met ongelijke eigenaarsdelen het huis aankoopt (bijvoorbeeld 75% / 25%). Uiteraard heeft dat dan ook gevolgen voor de verdeling van de eventuele over- of onderwaarde later, en zul je hier ook rekening mee moeten houden bij aflossingen op de hypotheek en andere investeringen in de woning. Een eenmaal overeengekomen eigendomsverhouding (zoals opgenomen in de leveringsakte) is niet gemakkelijk te wijzigen.
Een verdeling van de woning bij een scheiding is in beginsel niet belast met overdrachtsbelasting. Hiervoor is wel een notariële akte nodig. Wordt een eigendomsverhouding buiten de bandbreedte van 40% - 60% gekozen, dan is bij een toekomstige toedeling van de eigendom aan een van de partijen wel overdrachtsbelasting verschuldigd over deze toedeling. Is één van jullie bijvoorbeeld voor 20% eigenaar en krijgt hij/zij later de overige 80% van de woning, dan moet dan over 80% overdrachtsbelasting worden betaald.
2. vordering
Jullie worden ieder voor 50% eigenaar en je legt schriftelijk (bijvoorbeeld in een samenlevingsovereenkomst) vast dat één van de twee meer aan eigen geld heeft ingebracht bij de financiering van jullie gemeenschappelijke woning, zodat hij/zij hierdoor een vordering op de ander heeft. De vordering is in principe nominaal en renteloos, maar daarop zouden jullie ook de zogenaamde “beleggingsleer” van toepassing kunnen verklaren. In dat geval beweegt de vordering/schuld mee met de waarde van de woning. De schuld dient bij uit elkaar gaan en/of bij verkoop van de woning terug te worden betaald. De schuld kan ook tijdens de samenwoning worden afgelost of worden verrekend met andere vorderingen die ontstaan op grond van bijvoorbeeld het samenlevingscontract.
De vordering is privé-eigendom. Als je geen testament maakt, vererft deze bij overlijden naar wettelijke erfgenamen. Eventueel kan degene die meer inlegt bij voorbaat afstand doen van een vordering bij diens overlijden.
Een vordering kan mogelijk in de toekomst wel nadelige (fiscale) gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek. De Belastingdienst zal er namelijk van uit gaan dat jullie, bij een aankoop van 50%-50%, ook allebei de helft van de overwaarde overhouden aan de verkoop (de zogenaamde eigenwoningreserve). Voor dat deel heb je geen recht meer op renteaftrek. Maar als je van jouw aandeel in de overwaarde dan nog de vordering aan je partner moet aflossen, houdt de belastingdienst daar vervolgens geen rekening mee; de belastingdienst gaat er namelijk vanuit dat ieder de hele eigenwoningreserve in een volgende woning investeert. Over dat terug te betalen bedrag loopt diegene in dat geval dus mogelijk hypotheekrenteaftrek mis.
De aflossingen van de hypotheekschuld betalen jullie bij deze optie in principe ieder voor de helft.
3. draagplichtovereenkomst
Ook bij deze variant zijn jullie ieder voor 50% eigenaar. Aanvullend stel je een draagplichtovereenkomst (een extra akte) op waarin wordt afgesproken dat één van jullie twee een lagere draagplicht heeft in de hypothecaire geldlening omdat hij/zij meer eigen geld heeft ingebracht. De ander zal in dat geval dus een groter deel van de lening moeten dragen /een hoger bedrag per maand moeten aflossen. Als je deze draagplichtovereenkomst op de juiste manier naleeft en bijhoudt en je deze afspraak ook vermeld in je IB -aangifte, voorkom je de eventuele nadelige gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek zoals onder 2. beschreven.
van samenwonen naar een huwelijk of geregistreerd partnerschap
De afspraken die in een samenlevingsovereenkomst worden vastgelegd, vervallen bij het aangaan van een huwelijk of een geregistreerd partnerschap. Een huwelijk of een geregistreerd partnerschap sluit je bij de gemeente. De juridische gevolgen van een huwelijk en geregistreerd partnerschap zijn aan elkaar gelijk.
Als je trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat zonder het maken van notariële afspraken, dan ontstaat een zogeheten beperkte gemeenschap van goederen. Dit betekent dat al het inkomen en het vermogen wat verkregen wordt na de huwelijks- of geregistreerd partnerschapsdatum gemeenschappelijk is, met uitzondering van erfenissen en schenkingen. Als je een huwelijk of een geregistreerd partnerschap aangaat, maak je niet automatisch huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden. Hiervoor moet je een afspraak maken bij de notaris. Omdat het vaak druk is bij de notaris, raden we je aan zo snel mogelijk (minstens vier maanden van te voren) contact op te nemen voor het inplannen van een afspraak.
tip: maak ook een testament
De wet bepaalt wie erfgenaam wordt na een overlijden. De samenwoonpartner wordt nooit automatisch door de wet aangewezen als erfgenaam. Daarvoor is altijd een testament nodig.
Een testament kan ervoor zorgen dat minder erfbelasting is verschuldigd en dat de kosten van de afwikkeling van een erfenis lager zijn. Wie een kind heeft of verwacht, doet er vaak goed aan een testament te maken. Door direct een testament te maken kun je zoveel mogelijk onnodige kosten en belastingen voorkomen.
meer informatie
Voor meer informatie kan je kijken op: www.notaris.nl/samen-verder. Hier vind je meer handige tips en uitleg.